Dans un arrêt rendu le 7 septembre 2023 par la Cour de cassation, un bailleur qui avait réalisé seul l’état des lieux de sortie d’un appartement et qui, au vu des dégradations locatives, avait décidé de garder le dépôt de garantie, a obtenu gain de cause. Or, l’état des lieux de sortie, tout comme celui d’entrée sont des documents qui doivent être réalisés idéalement de manière contradictoire. Peut-on considérer dorénavant qu’un état des lieux de sortie réalisé uniquement par le bailleur est valide ? Cette décision de la Cour de cassation nous apporte des éclaircissements inattendus mais il faut la considérer comme une situation exceptionnelle.
État des lieux de sortie unilatéral : la Cour de cassation le valide et cela surprend
La réalisation de l’état des lieux uniquement par le propriétaire bailleur, assorti de photos pertinentes, ainsi que la décision du bailleur de garder le dépôt de garantie à la suite de ce constat en solo peuvent sembler atypiques. Pourtant, la Cour de cassation, dans son arrêt du 7 septembre 2023, a validé cette pratique. En effet, elle a considéré que le bailleur était tout à fait en droit d’agir ainsi, puisqu’il avait fourni des preuves suffisantes de la dégradation du logement. Il a donc pu conserver le dépôt de garantie et réclamer à la caution solidaire du locataire le remboursement du coût des travaux de réfection totale de l’appartement, soit la somme de 3 180 euros. Le moyen de cassation invoqué par la partie demanderesse n’étant pas fondé, la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Un verdict surprenant qui soulève des questions concernant les droits des bailleurs et des locataires.
État des lieux en solitaire : la décision de la Cour de cassation délivre un enseignement
Cet arrêt de la Cour de cassation ne doit pas être perçu comme un droit systématique pour les bailleurs de réaliser les états des lieux en solitaire, mais plutôt comme un rappel de l’importance de réaliser des états des lieux détaillés, soignés et argumentés, soit apportant des preuves irréfutables de tout préjudice matériel. En effet, la loi recommande la réalisation d’états des lieux contradictoires, soit réalisés idéalement en présence des deux parties du bail et signés conjointement. En cas d’impossibilité de l’une ou l’autre des deux parties, il est nécessaire de recourir à un huissier. Respecter cette obligation permet aux bailleurs et aux locataires de protéger leurs intérêts respectifs. Le bailleur s’évite les litiges lors de l’état des lieux de sortie, notamment au regard de la restitution du dépôt de garantie. Quant au locataire, il veille à ce que ses droits soient respectés. La réalisation d’états des lieux contradictoires permet aussi de garantir de la transparence et une compréhension mutuelle au sein des relations bailleur-locataire, un gage de sérénité pendant toute la durée du bail.