Location meublée : pas de baisse systématique du loyer si la surface habitable est erronée
Sur son blog le 15 octobre 2023, l’avocat en droit immobilier Me Gabriel Neu-Janicki a rappelé qu’une demande de baisse du loyer au titre d’une surestimation de plus de 5 % de la surface habitable par rapport à la surface réelle n’est pas recevable dans le cadre d’une location meublée. Or, lors de la vente d’un bien ou de sa location nue, il est tout à fait possible de demander une diminution du prix de vente ou du loyer lorsque la surface du logement est supérieure d’un vingtième à la surface réelle. Une affaire qui s’est déroulée devant la Cour d’appel de Versailles et qui s’est terminée par le déboutement de la demande du locataire le 25 juillet 2023 témoigne de cette particularité d’un contrat de location meublée. Voici les faits.
Surface habitable erronée : la diminution du loyer ne s’applique que pour les locations vides
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 a instauré dans son article 3-1 que « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ». Dans l’affaire citée plus haut, le locataire d’un logement meublé situé en région parisienne exigeait que le bailleur diminue le loyer de son logement en raison d’une surévaluation de plus de 5 % au sein de la valeur de surface habitable indiquée sur le contrat de location. La Cour d’appel de Versailles a débouté sa demande, d’abord, parce que le texte de loi susmentionné ne s’applique automatiquement qu’aux logements loués vides, ensuite, parce que le bailleur n’avait manifestement enfreint aucune règle générale du droit des obligations en indiquant cette surface erronée sur le bail. De plus, une fois que le locataire l’a alerté, le bailleur avait aussitôt rectifié de lui-même cette erreur, en s’apercevant d’ailleurs qu’il avait reporté par inadvertance la surface de 42,63 mètres carrés d’un autre de ses logements locatifs de type F3, situé sur le même palier que le bien loué concerné. Il avait aussi réajusté le loyer en conséquence, alors que rien ne l’y obligeait.
Le bailleur était de bonne foi et le locataire ne disposait d’aucun argument en sa faveur
En réduisant de lui-même le loyer surévalué, le bailleur avait fait preuve de bonne foi, souligne la cour d’appel. Qui plus est, il avait prouvé qu’il n’avait jamais eu l’intention de tromper le preneur, ce qui aurait constitué un dol ou une faute de sa part, soit un comportement qui aurait pu engager sa responsabilité contractuelle. De de fait, les loyers non diminués avant cette prise de conscience par le bailleur ne donnent pas droit à la restitution du trop-perçu au locataire, soit le montant trop versé correspondant aux loyers payés avant la rectification. Pour prétendre à un quelconque remboursement, le locataire n’avait plus d’autre solution que de prouver que la surface du logement loué était un paramètre important dans sa prise de décision de signer le bail ou que la fixation du loyer s’était exclusivement basée sur la surface du logement. Or, il ne disposait d’aucun justificatif allant dans ce sens.