Copropriétaires bailleurs de passoires énergétiques, le communiqué de presse de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) paru à la fin du mois de septembre 2022 dernier et basé sur une étude des comportements des bailleurs face à l’interdiction de louer a permis entre autres d’alerter sur la difficulté de rénover en copropriété. Pour rappel, la loi Climat et Résilience a prévu d’interdire pour indécence énergétique la location de logements G dès 2025, de logements F, en 2028 et de logements E, en 2034. Par ailleurs, en vertu de l’application du décret du 11 janvier 2021 relatif au critère de décence énergétique, les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale seront interdits à la location à compter de 2023. Toutefois, ce regroupement de professionnels de l’immobilier achève sa publication par une note positive, tout comme l’enquête publiée le 13 octobre 2022 sur le site de l’Institut Paris Région et portant sur les passoires énergétiques franciliennes. En effet, des solutions existent pour éviter la sortie d’un nombre trop important de logements du parc locatif privé situé en copropriété. Quelles sont-elles ?
Parc locatif énergivore en copropriété : deux études pertinentes alertent sur la situation
En l’espace d’une quinzaine de jours, deux études très instructives sont parues en ligne récemment : un communiqué de presse de la FNAIM en date du 28 septembre 2022 prévoyant la sortie de 500 000 passoires thermiques du parc locatif, réalisé à la suite d’une enquête auprès de 500 professionnels de l’immobilier, ainsi qu’une Note Rapide de l’Institut Paris Région (IPR) téléchargeable depuis le 13 octobre 2022, issue d’une étude réalisée avec l’Insee et intitulée « Sans travaux de rénovation énergétique, près d’un logement francilien sur deux bientôt interdit à la location ». L’une comme l’autre de ces études alertent sur la situation des logements trop énergivores du parc locatif privé et notamment de ceux situés en copropriété, pour lesquels la rénovation énergétique est plus difficile.
Rénovation énergétique en copropriété : les copropriétaires bailleurs sont pénalisés
En effet, en copropriété, les projets de rénovation énergétique ne sont pas seulement freinés par le coût des travaux ainsi que les contraintes techniques et/ou architecturales, en raison souvent de l’ancienneté des immeubles. Il y a aussi, pour plus de 40 % des projets de travaux de rénovation énergétique, comme le souligne la FNAIM, un autre obstacle majeur : la nécessité d’obtenir un accord pour tous travaux dépassant le périmètre privatif (l’isolation, par exemple), au travers d’une décision en assemblée générale de copropriété. Enfin, d’autres facteurs entrent en ligne de compte comme la complexité d’un tel projet, le manque de formation du syndic et des copropriétaires au regard de projets globaux de rénovation énergétique, l’impossibilité de répercuter la hausse du loyer sur des locataires aux revenus modestes et habitués à régler un loyer inférieur à celui pratiqué sur le marché, des travaux qui ne s’accompagnent pas systématiquement de gains énergétiques suffisants, etc.
Il en résulte que les copropriétaires bailleurs sont davantage tentés par la vente de leur bien pour éviter les sanctions, voire par la location de courte durée. Mais attention, pour cette dernière option, il faut rester vigilant. Le 25 octobre 2022, le ministre délégué au Logement a déclaré au cours d’une interview sur BFM Business que le gouvernement veut loger toutes les passoires énergétiques louées à la même enseigne et que tout parc locatif, même saisonnier, sera donc concerné par les restrictions…
Favoriser la rénovation énergétique en copropriété : quelles solutions pour la FNAIM et l’IPR ?
Selon la FNAIM, les solutions résideraient dans une meilleure cohérence des calendriers relatifs à l’indécence énergétique, au plan pluriannuel de travaux (PPT) des copropriétés, progressivement en vigueur à compter du 1er janvier 2023 ainsi qu’au DPE collectif obligatoire pour les copropriétés ayant un permis de construire antérieur à 2013 et en vigueur également à compter du 1er janvier 2024 d’abord pour les copropriétés de plus de 200 lots. Concrètement, la FNAIM propose :
- la suspension de l’interdiction de louer durant toute la durée du PPT, une fois que celui-ci a été adopté ;
- la solidarité entre copropriétaires par l’opposabilité du DPE collectif et sa primauté sur le DPE individuel;
- la création de conditions pour éradiquer tous les logements très énergivores (un calendrier d’exigence de performance énergétique minimale calqué sur celui projeté par l’Europe ainsi qu’une obligation de rénovation lors de la mutation d’un bien) ;
- la valorisation de l’épargne des copropriétaires par des innovations bancaires.
Quant à l’Institut Paris Région, il préconise aussi davantage de financements dédiés aux travaux de rénovation, un accompagnement et une formation plus poussés des syndics de copropriété, une action de conseil et financière plus importante des collectivités territoriales pour aider les ménages modestes ainsi que le développement d’un meilleur savoir-faire sur la rénovation énergétique globale et toutes ses composantes.