Particulièrement riche en matière de législations et réglementations destinées aux bailleurs, ce mois d’août 2022 n’était pas empreint de sérénité estivale pour tous ceux qui louent des logements et même des locaux commerciaux. Entre gel des loyers des passoires énergétiques, encadrement de loyer, complément de loyer et plafonnement de l’indice de référence des loyers (IRL) et de l’indice des loyers commerciaux (ILC), les mesures se sont enchainées à vitesse grand V. Prenons le temps de les déchiffrer une par une.
Loi Climat et résilience : le gel des loyers des passoires énergétiques est entré en vigueur
Pas moyen d’y échapper depuis le 24 août 2022 si on est bailleur d’un logement classé F ou G au DPE (passoire énergétique) : toute revalorisation du loyer est interdite en cas de nouveau bail ou de renouvellement ou reconduction de bail existant. Ce gel des loyers des passoires énergétiques, instauré par le décret d’application de l’article 159 de la loi Climat et Résilience, paru le 30 juillet 2022, préfigure une autre disposition de la même loi, qui sera cette fois beaucoup plus handicapante.
En effet, à compter du 1er janvier 2023 et de manière progressive, certains bailleurs ne pourront plus louer leur logement parce qu’il sera considéré comme indécent du point de vue énergétique. Les premiers bailleurs visés seront, dès cette date, ceux qui louent des logements classés G au DPE et dépassant annuellement une consommation d’énergie finale de 450 kWh par mètre carré de surface habitable. À compter de 2025, tous les bailleurs de logements classés G ne pourront plus louer, puis ceux qui louent des logements classés F en 2028 et classés E en 2034. Bien évidemment, l’objectif est d’obliger les propriétaires à rénover leur patrimoine immobilier locatif, une démarche qui pour l’instant ne fait pas l’unanimité auprès des bailleurs.
Encadrement du loyer : le dispositif reconduit jusqu’au 31 juillet 2023 par décret
Le décret relatif au gel des loyers des passoires énergétiques, daté du 29 juillet, a également servi à prolonger le dispositif d’encadrement des loyers des logements nus ou meublés applicable dans les zones dites tendues. Cette appellation désigne les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants au sein desquelles la demande de logements est excessive par rapport à l’offre existante, créant un déséquilibre conséquent. Alors que le dispositif devait s’achever dès le 31 juillet 2022, il a été reconduit pour un an supplémentaire, soit jusqu’au 31 juillet 2023, pour les vingt-huit agglomérations concernées.
Loi Pouvoir d’achat : une limitation du complément de loyer et un plafond pour l’IRL et l’ILC
Parue au JORF le 17 août 2022, la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, dite loi pouvoir d’achat, a également décidé de s’attaquer aux revenus des bailleurs, et ce, au travers de trois articles traitant du complément de loyer pour l’un et d’un plafonnement de l’indice de référence des loyers et de l’indice des loyers commerciaux pour les deux autres. Le premier, l’article 13, permet de restreindre l’application de complément de loyer par la présence de diverses caractéristiques susceptibles de rendre cette majoration impossible. Les deux autres instaurent un plafonnement de l’IRL à hauteur de 3,5 % entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023 (article 12) et de l’ILC au même taux, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 (article 14). Concernant l’IRL, la Corse pourra baisser ce taux jusqu’à 2 % et dans les territoires ultramarins, le plafonnement sera de 2,5 %.