Le bailleur dispose de certaines responsabilités vis-à-vis de son locataire et notamment celle de lui permettre de « jouir paisiblement de la chose louée ». En cas de troubles causés par un autre locataire, quelles sont ses obligations ?
Cas n°1 : le locataire fauteur de troubles est lié contractuellement au bailleur du locataire qui subit la nuisance
Récemment, la cour de cassation a rappelé, dans l’une de ses décisions, que « le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires et que le bailleur ne pourra s’exonérer de cette responsabilité qu’en cas de force majeure », c’est-à-dire d’un événement imprévisible, insurmontable et échappant au contrôle des personnes. Il apparait donc que, si le bailleur de la victime des troubles est aussi celui du fauteur de troubles, le bailleur a le devoir de mettre fin à ces nuisances. Ne pouvant s’exonérer de cette responsabilité, il dispose de plusieurs moyens d’actions à commencer par la médiation ou bien l’envoi de lettres recommandées pour faire cesser les troubles. Ces démarches ne pourraient cependant être considérées comme suffisantes si les troubles venaient à se poursuivre. Le bailleur peut alors demander la résiliation du bail au motif de l’inexécution d’une des obligations du locataire, à savoir « user paisiblement les locaux qu’il loue ».
Cas n°2 : le locataire fauteur de troubles n’est pas lié contractuellement au bailleur du locataire qui subit la nuisance
Dans cette situation, la responsabilité du bailleur ne peut être mise en cause car il ne peut être considéré responsable qu’à l’égard de son locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires ou par toute personne avec qui il a un lien contractuel (article 1725 du code civil). Dans ce cas, c’est donc au locataire subissant les nuisances d’assigner directement en justice l’auteur des troubles de voisinage en arguant que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».