La loi « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite » validée le 26 juillet 2023 par le Conseil constitutionnel a été promulguée le 27 juillet 2023 et publiée au JO le 28 juillet 2023. Au regard des baux de logement, cette loi protège mieux les bailleurs puisqu’elle leur permet d’accélérer les procédures judiciaires en cas d’impayés de loyers. Elle renforce aussi les sanctions à l’encontre des locataires mauvais payeurs. Voici un récapitulatif sommaire du contenu de ce nouveau texte législatif « anti-squat », soit anti-violation de domicile, mais qui vient aussi en aide aux bailleurs victimes d’impayés de loyers.
Impayés de loyers : les procédures judiciaires sont facilitées grâce à la loi du 27 juillet 2023
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 va permettre d’enrichir le texte des contrats de location de logement par l’ajout obligatoire d’une « clause de résiliation de plein droit », soit d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers. Le bailleur peut ainsi résilier le contrat sans avoir besoin de saisir la justice si son commandement de payer est resté sans réponse. Toutefois, la suspension de cette clause demeure tout de même possible sous certaines conditions. En effet, si le locataire peut régler sa dette locative et qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, cette clause peut être suspendue d’office auprès du juge sur sa demande ou celle du bailleur. Malgré tout, si une nouvelle défaillance est constatée, que ce soit un nouvel impayé ou un défaut du paiement de la dette locative « dans le délai et selon les modalités fixés par le juge », la clause de résiliation automatique sera réactivée.
D’autre part, les locataires, et tout particulièrement ceux de mauvaise foi, sont plus sévèrement sanctionnés lors des procédures contentieuses du traitement des impayés de loyers. En effet, certains délais qui leur étaient accordés sont désormais réduits. Les locataires en situation d’impayés de loyers n’ont d’ailleurs plus qu’un an au lieu de trois ans pour partir du logement à compter de la décision d’expulsion.
Locataires mauvais payeurs : l’introduction d’un nouveau délit pour non-respect de l’expulsion
La loi « anti-squat » introduit désormais le délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel ». Celui-ci s’applique aussi aux locataires en situation d’impayés de loyer et qui n’ont pas quitté le logement dans les deux mois qui suivent l’expulsion définitive et exécutoire prononcée par le juge. Ce délit se traduit par une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 euros. Néanmoins, les locataires mauvais payeurs concernés par la trêve hivernale, ceux bénéficiant d’une décision de sursis à l’expulsion ou ceux expulsés d’un logement social en sont exonérés.