L’investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine conséquent d’autant plus que la crise du logement bat son plein et que les pouvoirs publics pour l’éradiquer, privilégient désormais les bailleurs qui optent pour la location de longue durée. Toutefois, comme dans tout investissement, il est essentiel de bien réfléchir à son projet avant de se lancer pour la première fois. Mais à quoi faut-il penser pour ne pas prendre de risques en achetant un bien destiné à être loué ? Voici quelques conseils pour gérer votre projet d’investissement locatif du mieux qui soit, si vous êtes novice en la matière.
Investissement locatif : évaluer le marché locatif local et l’environnement du bien
Le marché locatif local est une composante essentielle du choix d’un bien destiné à la location. Est-ce que le logement qui vous intéresse sera-t-il loué facilement ? Est-il situé en zone tendue, soit dans une zone où la demande est plus forte que l’offre locative, ce qui est souvent le cas dans les grandes villes ? Quel est le loyer moyen pratiqué dans son secteur géographique ? La commune où se situe le bien est-elle soumise au dispositif d’encadrement du loyer ? Il est également important de connaitre le profil des locataires qui occupent le quartier. En effet, le type de bien mis en location doit être en adéquation avec celui-ci. Partez donc à la chasse aux informations en consultant les annonces locatives tout comme les baromètres de la location immobilière, tous deux sources de données précieuses pour votre projet d’investissement locatif.
Quant à l’environnement du bien à louer, il contribue aussi à son attractivité. Le quartier est-il bien desservi par les transports ? Le bien se trouve-t-il à proximité de commerces et d’établissements d’enseignement ? Il est aussi extrêmement judicieux de visiter le bien à différents moments de la journée pour l’évaluer à deux niveaux : au regard de la vie du quartier où il se situe et également des qualités du bien en termes d’isolation phonique, de luminosité, d’ensoleillement, de voisinage, etc.
Investissement locatif : analyser la faisabilité financière de votre projet et sa rentabilité
L’idéal en investissant dans un bien destiné à la location, c’est de couvrir le coût de son acquisition, soit de vos mensualités de crédit, et de son entretien avec le montant du loyer. Le coût de l’acquisition du bien doit non seulement inclure le montant de votre crédit immobilier et l’assurance emprunteur mais aussi l’éventuel crédit accordé pour les travaux. Avec le DPE et, depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique obligatoire pour la vente de logements classés F ou G au DPE, le coût des travaux de rénovation énergétique est mis en avant, même s’il est essentiel pour l’évaluer précisément d’être accompagné lors d’une visite par une entreprise. En effet, celle-ci vous apportera une vision plus juste du chantier à prévoir, non seulement en termes de coût mais aussi de durée. En effet, la durée d’un chantier influera considérablement sur vos revenus locatifs puisqu’elle ne vous permettra pas de louer de suite.
Ces considérations associées à celle des montants des loyers pratiqués dans les agences vont vous permettre de fixer un loyer au plus près de vos exigences et de la réalité. Pour rappel, la performance d’un investissement immobilier locatif, soit sa rentabilité brute, se traduit par un indicateur spécifique issu d’un calcul dont la formule est la suivante : ((Loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition) x 100. Un bon rendement locatif se situe en général entre 5 % et 10 % mais il doit surtout vous permettre d’atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés. Par conséquent cette fourchette n’est qu’indicative.
Enfin, vous devez également évaluer si vos capacités financières propres, notamment en termes d’épargne, pourront vous permettre de supporter le coût de votre investissement locatif, sans vous pénaliser financièrement, lors d’imprévus, de vacance locative, d’appels de charge pour travaux urgents, etc.