Les obligations respectives des bailleurs et des locataires ont été définies par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Hoguet.
Les obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement dit décent, c’est-à-dire ne présentant pas de risques qui pourraient mettre en péril sa santé ou sa sécurité (voir notre article VOUS LOUEZ : VOTRE LOGEMENT DOIT ÊTRE EN BON ÉTAT). Mais il doit aussi comporter un certain nombre d’équipements de confort :
- des installations de chauffage et d’électricité mises aux normes
- une alimentation en eau potable et des dispositifs d’évacuations des eaux ménagères en état convenable de fonctionnement
- une cuisine (ou un coin cuisine) équipée d’un évier et conçue pour recevoir un
appareil de cuisson - des installations sanitaires comprenant une douche ou une baignoire ainsi qu’un W.-C. séparé de la cuisine et de la pièce employée pour les repas. Les toilettes extérieures au logement sont tolérées pour les locations ne comportant qu’une seule pièce à condition qu’elles se trouvent dans le même bâtiment et que leur accès soit facile.
Outre le critère de décence, le logement doit comprendre une pièce principale d’une surface habitable supérieure ou égale à 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus (volume minimal de 20 m3). Si ces règles de décence ne sont pas respectées, le locataire peut demander qu’il soit procéder à sa mise en conformité.
Le bailleur est responsable de l’entretien et de la réparation des locaux en dehors des réparations dites locatives imputables au locataire.
En cas de troubles de voisinage causés par le locataire, le bailleur doit effectuer les démarches pour y remédier (mise en demeure, action en résiliation de bail, etc.).
Les obligations du locataire
Le locataire a tout d’abord l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.). Il est aussi responsable des dégradations survenues durant le bail et qui pourront faire l’objet de réparations dites locatives pour la remise en état du logement. Si l’habitation est dotée d’une chaudière individuelle dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW, le locataire doit procéder à sa révision chaque année.
Si le bailleur souhaite effectuer des travaux dans le logement ou dans les parties communes, le locataire ne peut s’y opposer y compris pour les interventions visant à améliorer la performance énergétique du bien immobilier. Mais il peut obtenir une diminution de son loyer durant la durée des interventions si celles-ci dépassent les 40 jours. Enfin, si le logement est inhabitable pendant les travaux, le locataire peut demander la résiliation du bail.
Inversement, le locataire ne peut procéder à la transformation du logement et de ses équipements sans un accord écrit de la part du bailleur. Sans cet accord, il sera tenu de remettre les lieux en l’état à l’issue de son occupation, voire immédiatement si les travaux constituent une menace pour la sécurité du logement ou si ils nuisent au fonctionnement des équipements.
Enfin, le locataire n’est nullement autorisé à cesser le paiement de son loyer, même si le bailleur ne respecte pas ses obligations.
Bon à savoir : en cas de litige entre bailleurs et locataires, les commissions départementales de conciliation sont compétentes pour aider à la résolution des problèmes.
Rupture de bail : quelle durée de préavis pour une résidence principale ?
Le locataire peut demander l’arrêt du bail à tout moment sans avoir à justifier sa décision. Un préavis est cependant nécessaire Le préavis s’étend sur une période de trois mois. Mais il existe des cas d’exception pour lesquels le préavis est limité à un 
mois. Il s’agit tout d’abord des locations meublées et des logements appartenant à une zone dite tendue où le marché de l’immobilier locatif résidentiel est sous tension. Ces zones sont listées dans le décret n°2013-392. Le délai de préavis peut également être réduit si le locataire justifie de l’obtention d’un changement de situation professionnelle (sauf en cas de démission). Enfin, les bénéficiaires d’une allocation AAH ou du RSA, les locataires connaissant des ennuis de santé graves ou encore ceux qui se sont vus attribués un logement social peuvent aussi obtenir un raccourcissement du préavis. Dans tous les cas, le locataire doit informer le bailleur de sa décision par lettre recommandée avec avis de réception et le préavis débute à la date de réception de ce courrier. Inversement, la durée de préavis lorsque le bailleur souhaite mettre fin à la location est de 6 mois minimum et sa décision doit être justifiée par l’un des trois motifs suivants : la vente du logement, la reprise pour une occupation à titre personnelle de l’habitation ou un motif légitime et sérieux. Seules les locations meublées peuvent avoir un délai de prévu plus court (3 mois).